장기수선충당금 전세 월세 임차인 납부와 임대인 반환 의무

공동주택 아파트는 공동주택관리법 및 관리규약에 따라 아파트 공용부분의 보수 및 교체 비용을 위한 장기수선충당금을 매월 납부해야 합니다. 장기수선충당금의 부담 주체는 임대인인 소유자이지만, 임대차 주택의 경우 임차인이 대신하여 납부를 하고, 임대차계약 종료시 납부한 장기수선충당금을 임대인으로부터 반환 받아야 합니다. 

 

아파트 장기수선충당금 

장기수선충당금 의미 

 

아파트 전세, 월세 등 임대차로 거주하는 경우 매월 고지되는 관리비에 장기수선충당금 항목으로 일정 금액이 포함되어 있는 것을 보셨을 텐데요.

 

아파트는 새로 지어졌을 때야 아무 문제가 없겠지만, 시간이 지나면 낡고 노후화되어 새로 보수하고 손 봐야 할 것들이 자연스럽게 발생할 수밖에 없습니다. 아파트 개인 세대 내의 보수에 들어가는 비용은 당연히 소유자가 직접 부담해서 보수하고 교체하면 그만입니다. 하지만, 아파트 외벽, 엘리베이터 등 공용 부분에 대해선 아파트의 소유자들이 공동으로 비용을 부담해야 하겠죠. 

 

즉, 아파트의 공용부분에 대한 교체 또는 보수에 들어가는 비용을 미리 마련하기 위해 공동주택관리법에 따라 소유자들이 의무적으로 부담해야 하는 것이 바로 아파트 장기수선충당금입니다.

 

장기수선충당금 부과 대상 아파트 

 

모든 아파트, 모든 공동주택에서 장기수선충당금을 납부해야 하는 것은 아닙니다. 장기수선충당금은 공동주택의 공용 부분에 대한 장기수선계획에 따라 징수되는 금액인데, 공동주택관리법은 장기수선계획을 수립해야 하는 공동주택 기준을 아래와 같이 정해놓고 있습니다. 따라서, 아래 어느 하나에 해당하는 공동주택의 경우에는 장기수선계획을 수립하고, 그에 따른 장기수선충당금을 납부해야 합니다.

 

• 300세대 이상의 공동주택
• 승강기가 설치된 공동주택
• 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 
• 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물 

 

장기수선충당금 납부 주체 

장기수선충당금 납부 주체는 소유자 

 

장기수선충당금을 납부해야 할 주체는 해당 공동주택(아파트)의 소유자입니다. 공동주택법에도 해당 주택의 소유자로부터 장기수선충당금을 징수하여 적립해야 한다고 규정되어 있죠. 

 

그런데 왜 소유자가 아닌 임차인의 관리비로 장기수선충당금을 납부하는 것일까요. 장기수선충당금은 매월 징수하여 적립해야 하는데, 적립 및 관리 방법 등은 아파트 입주자대표회의 관리규약으로 정할 수 있습니다.

 

이때, 장기수선충당금을 매월 적립할 수 있는 가장 효과적인 방법은 관리비를 통해 징수를 하는 것입니다. 그리고 관리비는 직접 주택에 거주하고 있는 사용자가 납부를 할 수밖에 없습니다. 소유자가 직접 거주하고 있는 경우라면 사용자인 소유자가 관리비를 통해 장기수선충당금을 납부하겠지만, 소유자가 거주하지 않고 임차인이 거주하는 경우에는 사용자인 임차인이 관리비를 통해 장기수선충당금을 납부할 수밖에 없는 것이죠. 

 

임차인이 납부한 장기수선충당금의 임대인 반환 의무 

 

물론, 임대인이 부담해야 할 장기수선충당금을 임차인이 관리규약에 따라 대신하여 납부해주는 개념일 뿐이므로, 임차인이 매월 납부한 장기수선충당금은 임대차계약이 종료되면 임대인이 임차인에게 반환해야 줘야 합니다. 공동주택관리법 시행령에는 '공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자(임차인)가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다'라고 규정되어 있죠.

 

전세계약이든, 월세계약이든 임대차 계약기간이 종료되고 이사를 가기 전에 관리사무소에서 임차인이 그동안 납부했던 장기수선충당금 자료를 확인하고 정산하는 과정이 바로 임대인의 장기수선충당금 반환 과정이라고 보시면 됩니다. 장기수선충당금을 직접 임차인에게 반환하는 경우도 있고, 아직 납입해야 할 임차료가 남아 있다면 그 부분과 상계하여 정산하는 경우도 있습니다. 

 

장기수선충당금 계산방법 

 

임차인이 장기수선충당금 계산방법을 구체적으로 알아야 할 필요는 없습니다. 관리비 고지서상의 금액만 정리하거나 관리사무소에서 확인하거나 어떤 방법이든 그동안 납부한 내역만 확인하면 되는 일이니까요. 

 

참고 사항으로만 설명드리면, 공동주택관리법은 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 고려하여 관리규약으로 정하도록 되어 있고, 월별 세대별 장기수선충당금의 계산은 장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년)) × 세대당 주택공급면적으로 산정을 하도록 되어 있습니다.  

 

장기수선충당금은 공동주택이 사용검사를 받은 날 또는 사용승인을 받은 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 징수 및 적립이 시작됩니다. (공동주택 분양시 미분양 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담)