주택 임대차 종류 전세권과 미등기 전세계약

타인의 주택에 임차하여 거주하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 전세보증금을 맡겨놓고 전세로 거주할 수 도 있고, 반전세 또는 월세처럼 임대인에게 보증금을 주고 매월 월세를 지급하면서 거주하는 방법도 있죠. 

 

전세권과 전세계약 

 

보통은 매월 별도의 임차료를 지급해야 하는 반전세 또는 월세 형식보다는 전세보증금만 주고 거주할 수 있는 전세 형태로 거주하는게 많은 사람들이 선호하는 방법이기도 합니다. 물론, 최근에는 높은 금리 여파로 매월 임차료를 지급하는 반전세 또는 월세가 늘어나고는 있지만 언젠가 금리가 안정적으로 돌아오면 다시금 전세시장이 선호되는 상황으로 바뀔 가능성이 높죠. 

 

전세로 계약을 할 때 고민되는 부분 중의 하나가 전세권 설정 등기를 할지, 미등기 전세로 할지 여부입니다. 물론 임차인의 고민과 선택만으로 결정될 문제는 아니지만요. 전세권 등기는 임대인의 동의가 반드시 필요하니까요. 

 

전세권이란 

 

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익할 수 있는 권리로써 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 발생합니다. 전세권에 대한 내용은 민법에 근거를 두고 있습니다. 

 

등기를 한 전세권은 하나의 물권으로써 임대인의 동의 없이도 전세권을 타인에게 양도할 수 있고 담보로 제공할 수도 있습니다. 또한 타인에게 전전세 또는 임대하는 것도 가능합니다. 보통 이런 이유 때문에 임대인이 전세권 등기를 하는 것을 꺼려합니다. 

 

미등기 전세계약 (임대차)

 

미등기 전세는 전세금을 주고 거주한다는 사항은 전세권과 동일하지만, 별도의 등기를 하지 않는다는 차이점이 있습니다. 즉, 미등기 전세는 임대차와 같은 개념입니다. 미등기라는 말이 매우 불안하고 불편해 보이긴 하지만 주변의 전세계약은 대부분 미등기 전세인 경우가 많습니다.

 

전세권은 등기 자체로 대항력과 순위확정적 효력이 발생합니다. 즉, 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받을 수 있는 우선변제권이 생기는 것이죠.

 

물론, 임대차에 의한 전세계약도 대항력 요건과 확정일자를 갖추면 우선변제권이 있는 것은 동일하지만, 임대차에 의한 전세계약에서 우선변제권은 대항력 요건 등이 경매절차에 따르는 배당요구 경락기일까지 존속되고 유지되어야 한다는 차이가 있습니다. 

 

전세주택을 전전세를 주거나 제 3자에게 임대줄 것이 아니라면 전세권 등기를 하지 않고 임대차의 전세계약을 하여도 크게 무리는 없습니다. 물론 주민등록(전입신고)과 확정일자는 반드시 갖추어야 우선변제권을 취득할 수 있으니 전입신고, 확정일자는 바로 하셔야 합니다. 

 

 

주택임대차보호법 전세보증금 임차권등기명령 신청요건

주택임대차보호법 전세보증금 임차권등기명령 신청요건

서울 인천 경기도 소액임차인 전세 보증금 우선변제 기준

서울 인천 경기도 소액임차인 전세 보증금 우선변제 기준