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부동산

서울 인천 경기도 소액임차인 전세 보증금 우선변제 기준

by sunshy 2022. 12. 23.

전세로 살고 있는 주택이 금융권의 경매, 또는 국세 체납으로 공매로 넘어가는 경우, 임차인이 경매대금에서 전세금 변제를 받으려면 임차인의 대항요건과 확정일자가 선순위에 있어야 합니다.

 

만약 확정일자가 늦어 선순위에 있지 않다면, 경매대금에서 선순위 채권자들이 이미 다 가져간 상황일 것이라 후순위 임차인은 사실상 전세금을 회수하기가 어렵습니다. 

 

소액임차인 우선변제권

 

만약, 임차인이 소액임차인에 해당된다면 비록 선순위에 있지 않더라도 전세금 중 일정금액에 대해서는 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 바로 소액임차인 우선변제권입니다.

 

※ 소액임차인의 우선변제권도 해당 주택의 경매신청 등기 전에 임차인이 대항력(전입신고)을 갖추고 있어야 함.

 

여기서 소액임차인이란 말 그대로 전세금 등의 임차보증금이 법에서 정한 금액 이하의 소액인 임차인을 말합니다.

 

서울, 수도권, 광역시 등 지역별로 소액임차인에 해당하는 보증금액이 정해져 있는데, 소액임차인 기준금액을 보시면 아시겠지만, 소액임차인에 해당하기는 쉽지 않습니다.

 

아파트인 경우는 특히 그렇죠. 서울에서 1억 5천만원 이하 전셋집은 흔치 않으니까요. 그래서 아파트 전세 임차인보다는 빌라, 일반주택 임차인이 소액임차인에 해당되는 경우가 대부분입니다.

 

<소액임차인에 해당되는 보증금 기준>

지역 임차보증금
서울 1억 5천만원 이하
과밀억제권역*, 세종, 용인, 화성, 김포 1억 3천만원 이하
광역시(과밀억제권역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 7천만원 이하
그 밖의 지역 6천만원 이하

 

※ 과밀억제권역 : 인천광역시 (강화군, 옹진군, 서구대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유지역, 남동국가산업단지 제외), 의정부, 구리, 남양주 (호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥 (반월특수지역 제외)

 

소액임차인 우선변제 금액 

 

소액임차인에 해당된다면 어느 정도의 전세금을 우선변제 받을 수 있을까요.

 

예상은 하셨겠지만 소액임차인 범위가 매우 낮은 만큼 우선변제가 가능한 보증금액도 상당히 낮은 금액입니다. 역시 지역별로 우선변제 보증금액 범위는 구분되어 있습니다. 

 

<보증금 우선변제 금액>

지역 우선변제 보증금액
서울 5천만원
과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포 4천300만원
광역시(과밀억제권역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 2천300만원
그 밖의 지역 2천만원

 

 

게다가 위 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제가 됩니다. 

 

한편, 최초 전세계약시에는 전세금이 소액임차인 기준에 해당되더라도, 그 후 전세계약 갱신을 하면서 소액임차인 기준을 초과하게 되었다면 소액임차인에 해당하지 않는 것으로 봅니다. 

 

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