아파트 빌라 전세 임대차계약시 부동산 등기부 등본 열람하기

아파트나 빌라 등 주택 임대차계약(전세계약 포함)을 체결할 때 해당 임차주택에 대한 부동산 등기부등본을 열람하는 것이 중요합니다. 보통 임대차계약을 중개하는 공인중개사무소에서 기본적으로 부동산 등기부등본을 발급받아 임차인에게 보여주고 이를 확인하고 임대차계약을 하는 경우가 대부분이지만, 요즘은 빌라 전세사기 등 이슈가 많다 보니 부동산등기부를 스스로 직접 확인하는 분들도 많아졌습니다. 어떤 일이든 안전이 최우선입니다. 

 

부동산 등기부등본이란 

 

부동산 등기부등본은 토지나 건물과 같은 부동산의 표시(소재지, 지번, 구조, 면적 등)와 부동산의 권리관계(소유권, 저당권, 전세권, 임차권 등)의 득실변경에 관한 사항이 기재된 공적인 장부를 말합니다. 

 

한마디로 해당 부동산의 위치, 면적, 구조 등과 부동산의 소유자가 누구인지, 해당 부동산에 저당권은 설정되었는지, 그동안 해당 부동산의 소유권, 전세권 등의 변동내역이 어떻게 되어 왔는지를 확인할 수 있는 서류라고 이해하시면 됩니다. 

 

부동산 등기부등본 열람 

 

부동산 등기부등본을 발급 받거나 열람하는 것은 누구든지 쉽게 할 수 있습니다. 등기부등본을 발급하거나 열람하는데 소유자의 동의가 필요한 것도 아니며, 말 그대로 '누구든지' 발급 및 열람이 가능합니다. 

 

부동산 등기부등본 발급, 열람은 등기소에 직접 방문하는 방법도 있지만, 대법원 인터넷등기소를 통해서도 간편하게 발금 및 열람이 가능합니다. 대법원 인터넷등기소는 365일, 24시간 언제든지 업무처리가 가능합니다. 

 

물론, 소정의 수수료가 있습니다. 부동산 등기부등본을 발급하려면 1통에 1,000원의 수수료가 발생하고, 단순히 등기부등본을 열람하는 것이라면 700원의 수수료가 발생합니다. 임대차를 하려는 주택의 권리관계 등을 확인하는 것이 주목적인 만큼, 굳이 발급을 하지 않고 열람만 하더라도 충분합니다.

 

부동산 등기부등본은 한 번 열람하는 것에 그칠게 아니라 임대차계약과정에서 수시로 열람하는 것도 필요합니다. 보통 임대차계약이라는게 계약단계와 잔금단계로 이루어지는 게 일반적인데, 계약단계에도 부동산등기부 등본을 열람해서 확인하고, 마지막으로 잔금을 지급하기 전에 최종적으로 부동산 등기부 등본을 확인하는 것이 보다 안전한 임대차계약 방법입니다. 계약체결 시점과 잔금지급 시점에 어떤 권리관계의 변동사항이 발생했을지 알 수 없습니다. 

 

부동산 등기부등본 확인사항 

 

발급을 하거나 열람을 하거나 부동산 등기부 등본에서 어떤 사항을 확인해야 할까요. 먼저 부동산 등기부등본이 어떻게 구성되어 있는지 이해하시면 좋습니다. 부동산등기부등본은 표제부와 갑구와 을구로 구성되어 있습니다. 

 

표제부 확인하기 

표제부는 부동산의 표시에 관한 사항이 기재된 부분으로 부동산의 소재지, 지목, 면적, 건물번호, 건물내역 등에 대한 사항이 이에 해당합니다. 해당 주택이 임대차계약을 하려는 주택과 동일한지, 지번과 면적이 계약서상 표시된 것과 동일한지 등을 확인하시면 됩니다.

 

표제부 확인은 갑구와 을구에 비해 상대적인 중요도가 다소 낮긴 하지만, 만에 하나 부동산 등기부등본과 계약서상 다른 지번, 동, 호수 등으로 임대차계약을 하게 되면 향후 주택임대차보호법상 대항요건(주민등록)의 결여로 불이익을 받을 수 있으므로, 면밀하게 확인해 두는 것이 좋습니다. 

 

갑구와 을구 확인하기 

 

갑구와 을구는 부동산의 권리관계가 기재된 부분입니다. 구체적으로 부동산 등기부 등본의 갑구에는 소유권에 대한 사항으로써 소유권의 변동과 가등기, 압류, 가압류, 경매개시 결정, 가처분 등기 등이 기재되어 있습니다. 

 

을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있습니다. 전세권, 저당권 등의 설정 및 변경, 말소등기 등이 기재되어 있습니다. 

 

가장 중요한 부분은 갑구 즉, 소유권에 대한 사항입니다. 먼저 임대차계약 당사자인 임대인이 등기부 등본상의 소유자가 맞는지를 확인해야 합니다. 또한 해당 부동산에 소유권에 영향을 끼칠 수 있는 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있는지도 확인해봐야 할 부분입니다. 만약 압류, 가처분 등의 등기가 많이 되어 있다면 향후 해당 부동산이 경매에 들어가게 될 가능성도 있으므로 이런 부동산은 웬만하면 계약을 하지 않는 것이 금전적, 정신적 손실을 피할 수 있는 길입니다.

 

소유권 외의 권리가 기재된 을구의 확인도 소홀히 할 수 없습니다. 저당권, 전세권 등은 소유권 외의 권리라고는 하지만 저당권이나 전세권이 설정된 부동산을 그 후에 임차한 임차인은 후순위권리자가 되기 때문에  저당권자가 경매를 신청하게 되는 경우 배당금의 전액을 못 받을 가능성이 높습니다. 

 

갑구와 마찬가지로 을구에도 저당권, 전세권, 임차권등기, 지상권 등 지저분하게 등기가 많이 되어 있다면, 임차인은 이미 후순위로서 권리관계에서 지고 들어가는 것이므로, 왠만하면 계약을 하지 않고 피하는 것이 안전한 방법입니다. 

 

 

• 부동산 등기부 등본 열람은 계약전 한 번, 잔금 지급 전 한 번 확인하기
• 압류, 가압류, 가등기, 저당권, 전세권 등이 설정된 부동산은 피하기 
• 깨끗한 등기부등본의 임대차계약을 체결하였다면 바로 주민등록 전입신고와 확정일자 받기 

 

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