주택임대차보호법 전세보증금 임차권등기명령 신청요건

임차주택이 경매나 공매가 진행되는 경우 임차주택의 경매대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세보증금을 변제받을 수 있는 권리를 우선변제권이라고 합니다. 전세보증금의 우선변제권은 대항력(주택의 인도와 전입신고)과 확정일자를 갖춘 경우에 취득이 됩니다. 

 

대항력과 우선변제권 

 

임대차의 제3자에 대한 대항력은 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에 그다음 날부터 발생을 합니다.

 

그리고 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 경매대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

이처럼 전세보증금 우선변제를 위해선 임대차에 대한 대항력이 반드시 필요합니다. 문제는 임대차의 대항력은 임차인이 임차주택에서 계속 거주하며 주민등록이 유지되고 있어야 한다는 것이죠.

 

바꿔 말하면 임차인이 전세보증금을 받지 못한 상황에서 다른 곳으로 이사를 가면 임차주택에 대한 대항력이 소멸되고, 우선변제권 또한 상실된다는 것을 의미합니다.

 

결국 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서라도 계속해서 임차주택에 거주할 수 밖에 없는 것이죠. 만약, 부득이 다른 곳으로 이사를 가야 할 상황이 생긴다면 어떻게 해야 할까요. 대항력과 우선변제권을 포기해야 할까요.

 

임차권등기명령을 신청하면 됩니다. 

 

임차권등기명령

 

임차권등기명령은 법원의 집행명령에 따른 등기를 통해 임차주택에 거주하지 않더라도 해당 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도입니다.

 

직접 거주하지 않더라도 해당 임차주택에 '여기 대항력, 우선변제권 있는 임차인 있음'이라고 표시해두는 것이죠. 

 

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

 

위 규정에서와 같이 임차인이 임차권등기명령을 할 수 있으려면 아래 두 가지 요건이 성립되어야 합니다. 

 

① 임대차 종료 (계약기간 만료, 임대인의 해지통고, 합의해지 등)

 

② 임대차가 종료되었음에도 보증금이 반환되지 않은 경우 (보증금 전액 또는 일부)

 

 

임차권등기는 대항력과 우선변제권이 유지되고 있는 상황에서 신청을 하는 것이 중요합니다. 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 계속 효력이 유지되지만, 

 

대항력과 우선변제권을 상실한 상황에서 임차권등기를 마치게 되면 그 등기 시점으로 대항력과 우선변제권이 취득되기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권이 설정되어 있는 경우 경매절차 진행 시 그 저당권자에 우선하여 배당을 받을 수 없게 됩니다.

 

한편, 임차권등기가 있는 주택을 이후에 임차한 또 다른 임차인의 경우, 임차주택의 소액보증금 우선변제권은 인정되지 않습니다. 따라서 주택 임차를 하는 경우 임차권등기가 되어 있는지 여부를 확인하는 것이 중요하겠죠.