부동산 양도소득세 필요경비 종류 취득가액-수선비-양도비

부동산 매매시 양도차익이 있는 경우 양도소득세가 부과됩니다. 양도소득세 계산의 첫 단계는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제외한 실제 양도차익을 산정하는 것입니다. 양도소득세의 필요경비는 그 종류가 매우 다양하지만 일반적으로 부동산의 취득가액, 수선비 등의 자본적지출액, 양도비에 소요된 비용 등이 있습니다. 

 

 

양도소득세의 양도차익

 

양도소득세만큼 복잡한 세금계산도 없습니다. 양도소득세 계산 과정도 복잡하지만 부동상 정책 목적에 따라 양도소득세 적용 기준도 수시로 바뀌기 때문에 더 어려운 것 같습니다. 

 

부동산 양도소득세는 양도가액에서 필요경비(취득가액 포함)를 제외하고 남은 양도차액에 대해 세금을 부과하는 것입니다. 물론 양도차액에 장기보유특별공제, 기본공제, 여러 감면세액도 적용되지만, 오늘은 일단 양도차액 산정단계까지만 알아보려 합니다. 

 

양도차액 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 

 

 

1. 양도가액

 

양도가액은 부동산 매매 당시의 실지거래가액이 기준입니다. 

 

<참고사항 : 양도가액 예외적용> 1. 특수관계인에 해당하는 법인에 양도한 경우로서 법인세법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 법인세법 제52조에 따른 시가를 양도가액으로 함.  2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세법 제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액을 양도가액으로 함.

 

2. 취득가액 

 

취득가액은 해당 부동산의 취득 당시의 실지거래가액이 기준입니다.

 

이때 취득에 든 실지거래가액에는 매입가액에 취득세, 등록면허세, 기타 부대비용을 가산한 금액과 부가세법 제10조 제1항, 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세가 포함됩니다.

 

만약, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 적용할 수 있습니다. 

 

3. 필요경비 

 

양도가액에서 차감되는 필요경비는 크게 해당 부동산의 가치를 증가시키기 위해 사용된 자본적지출액과 양도를 하는 과정에서 사용된 양도비로 구성이 됩니다. 

 

중요한 점은 자본적지출액이든 양도비든 그 지출에 관한 증명서류를 수취, 보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에만 필요경비로 적용할 수 있습니다. 

 

 

(1) 자본적지출액 등

 

① 해당 자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 수선비 등

 

② 양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용 등 (재해 또는 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우에는 그 철거비용도 포함)

 

③ 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용, 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입 된 것을 제외한 금액 

 

④ 토지 등이 수용되는 경우 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 게산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (증액보상금 한도)

 

⑤ 개발이익환수법에 따른 개발부담금

 

⑥ 재건축이익환수법에 따른 재건축부담금 

 

⑦ 기타 

• 하천법 등에 따라 시행되는 사업으로써 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
• 토지이용 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
• 토지이용 편의를 위해 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
• 토지이용 편의를 위해 해당 토지에 도로를 신설하여 국가, 지자체에 이를 무상으로 고영한 경우 도로로 된 토지의 취득당시 가액 
• 사방사업에 소요된 비용 등 

 

(2) 양도비 등 

 

① 양도소득과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 

 

② 공증비용, 인지대 및 소개비 

 

③ 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 

 

 

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