임차인의 대항력 요건 주택의 인도와 주민등록(전입신고)

주택임대차보호법 제3조 제1항은, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 규정되어 있습니다. 바로 임차인의 대항력이죠. 

 

임차인의 대항력 요건 

 

임차인의 대항력이란, 임차인인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 임차주택에 대하여 이해관계를 가지고 있는 사람 등 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.

 

대항력이 중요한 이유는 임차주택이 경매, 공매 등으로 넘어가는 경우, 경매대금 등에서 후순위권리자에 우선하여 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 임차인의 대항력과 확정일자를 갖춘 경우에 인정되기 때문입니다. 

 

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인의 대항력 요건을 명시하고 있는 규정입니다. 해당 조항에 따라 임차인에게 대항력이 발생하는 요건은 임차인이 ①주택의 인도와 ②주민등록을 마친 때입니다. 

 

 

1. 주택의 인도 

 

주택의 인도란, 임차인이 임차주택을 점유하는 것을 말합니다. 쉽게 얘기해서 임차인이 임차주택에 입주하여 살고 있다면 주택의 인도가 되어 있는 것이죠. 

 

2. 주민등록 

 

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 되어 있습니다. 

 

임차인의 대항력은 언제 발생할까 

 

임차인의 제3자에 대한 대항력은 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마친 때 그다음 날부터 효력이 발생합니다. 구체적으로 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생합니다.

 

임차인이 주민등록을 다른 곳으로 이전하는 경우 

임차주택이 경매 또는 공매로 넘어가는 경우, 임차인이 후순위권리자에 앞서 우선변제권을 행사하려면 우선변제권 취득 요건 중의 하나인 대항력 요건이 유지되고 있어야 합니다. 대법원 판례에 따르면 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 통해 제3자에 대한 대항력이 있는 임차인이 일시적으로라도 다른 곳으로 주민등록을 이전하면 그 시점으로 대항력은 소멸됩니다.

 

대항력 요건을 유지한다는 것은 결국 주택의 인도와 주민등록이 유지되어야 한다는 것을 의미하기도 합니다. 

 

즉, 임차인이 임대차가 종료되고, 보증금을 받지 못한 상황에서 개인의 사정으로 이사를 가게 되면  해당 임차주택에 대한 대항력 및 우선변제권은 상실되기 때문에 임차인은 우선변제권을 유지하기 위해서라도 마음대로 이사를 갈 수도 없는 상황이 될 수 있는 것이죠. 

 

 

다만 위와 같은 상황의 경우, 임차인은 임차권등기명령제도를 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.  임차권등기명령제도는 임대차가 끝난 후, 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지가 되는 제도를 말합니다. 

 

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