상가임대차보호법 적용을 받는 임대차계약의 가장 큰 특징

상가임대차보호법은 민법의 특별법으로서 상가임대차보호법의 적용을 받느냐 받지 못하느냐에 따라 임차인의 보호규정 등은 상당한 차이를 보이게 됩니다. 당연히 임차인으로서는 상가임대차보호법의 적용을 받는 것이 유리하지만 모든 상가건물에 대해 상가임대차보호법이 적용되는 것은 아니고 보증금 기준이 일정금액 이하에 해당하여야 합니다. 

 

상가임대차계약 적용

 

상가의 임대차 계약에 대한 사항은 민법에도 규정이 있고 상가임대차보호법에도 규정이 있습니다. 상가임대차보호법은 민법의 특별 규정으로서 상가임대차보호법에 따른 규정이 임차인의 권리보호에 더욱 특화되어 있다고 볼 수 있습니다.

 

상가임대차보호법 적용을 받으려면 상가건물에 대한 보증금이 지역별로 정해진 보증금 기준 금액 이하에 해당해야 합니다. 보증금 기준금액을 넘는 상가건물에 대한 임대차는 민법의 임대차 규정이 적용됩니다. 

 

상가 임대차 보호법 적용 요건 보증금 기준

상가 임대차 보호법 적용 요건 보증금 기준

 

상가임대차보호법의 적용을 받느냐 민법의 임대차 규정을 적용받느냐에 따라 임대인과 임차인의 권리관계, 보호내용 등은 상당히 큰 차이를 보이고 있습니다. 

 

상가임대차보호법 적용을 받는 임차계약의 주요 내용

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제3자에 대한 대항력 취득 용이

민법상 임대차 관계를 제3자에게 대항하기 위해선 임대차 등기가 필요합니다. 등기를 해야 제 3자에 대한 대항력이 생깁니다. 하지만 상가임대차보호법 적용을 받으면 별도의 등기가 없더라도 상가건물을 인도받고 사업자등록 신청을 하게 되면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다. 

 

최소 임대차 계약기간 보장

원래 임대차 계약기간은 임대인과 임차인이 정한 기간으로 6개월, 1년, 3년 등 그 기간이 만료될 때까지 유지가 되지만, 상가임대차보호법은 최소한의 임대차계약 존속기간을 1년으로 보장하고 있습니다. 즉, 계약기간을 1년 미만으로 정했어도 임대차 기간을 1년으로 본다는 것인데, 1년 미만으로 정한 경우에 임차인은 해당 계약기간(1년 미만)의 만료로써 임대차계약의 종료도 주장할 수 있게 됩니다. 

 

5% 이내의 임차료 인상 요구 

임대인이 임차료가 적정하지 않다고 판단하여 그 증액을 요구하더라도 상가임대차보호법의 적용을 받는 임대차에서는 무제한으로 증액을 요구할 수 없습니다. 임대인의 증액 요구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 범위 내에서만 증액이 가능합니다. 

 

 

묵시적인 계약갱신 

임대차계약이 만료되기 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인이 임차인에게 계약갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 기존 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 갱신되는데, 갱신 이후 임대인은 1년 이내에 계약해지 통고를 할 수 없습니다. 하지만 임차인은 1년 이내라도 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약은 종료됩니다. 

 

반면, 민법의 경우 묵시적 계약갱신 이후엔느 당사자가 언제라도 해지 통고를 할 수 있습니다. 임대인이 해지통고를 하는 경우 6개월이 지나면, 임차인이 해지통고를 하는 경우 1개월이 지나면 임대차계약은 종료가 됩니다. 

 

임차인의 계약갱신 요구 

또한, 상가임대차보호법 적용을 받는 경우에 임차인이 계약갱신 요구를 하게 되면 임대인은 정당한 사유가 없이는 계약갱신 요구를 거절할 수 없다는 것도 주요 특징입니다. 

 

 

임차인의 상가임대차 계약기간 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유

임차인의 상가임대차 계약기간 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유

 

상가 임대차 소액임차인의 보증금 최우선변제 지역별 금액

상가 임대차 소액임차인의 보증금 최우선변제 지역별 금액