상가 임차인의 권리금 보호 규정 임대인의 손해배상 책임

상가임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 수 있는 규정을 마련해놓고 있습니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 법에서 정한 행위를 함으로써 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우 임대인은 그 손해에 대해 배상할 책임이 있습니다. 

 

 

상가 임차인 권리금 보호

상가 임차인의 권리금은 신규 임차인으로부터 받을 수 있을 뿐이며 상가 임대인에게는 권리금의 회수 및 청구를 할 수 없는 것이 원칙입니다.

 

다만, 상가임대차보호법은 임대인은 권리금 계약에 따라 임차인이 신규 임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없도록 하고 있으며, 이를 위반한 경우 손해를 배상할 책임을 규정해놓고 있습니다. 

 

임차인의 권리금 회수기회 보호

상가임대차보호법 제10조의 4 제1항은, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없습니다. 

 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

 

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

 

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

 

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

만약, 임대인이 위의 열거된 행위를 함으로써 임차인이 권리금을 받는 것을 방해하고 이로 인해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그  손해를 배상할 책임이 있습니다. 

 

(손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못함)

 

 

4번의 '정당한 사유가 무엇인지 그 기준이 모호할 수가 있는데요. 상가임대차보호법은 다음과 같은 사유가 있는 경우에는 임대인에게 정당한 사유가 있는 것으로 보고있습니다. 

 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

 

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

 

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우

 

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

임대인이 직접 상가 건물을 사용하겠다며 거절한 경우

 

임대차계약 종료 후 임대인이 상가 건물을 직접 사용하겠다고 하는 경우라면, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해한 것으로 보아 손해배상의 책임이 있는 것인지가 주요 분쟁이 되곤 합니다. 

 

이와 관련하여, 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상 청구가 가능하다는 대법원 판례를 참고하시면 될 것 같네요. 

 

상가 임차인이 임대차기간 만료 전 임대인에게 신규 임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 임대인은 임대차 종료 후 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 직접 상가를 이용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규 임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였고, 이러한 경우 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 임차인은 실제로 신규임차인을 주선하지 않더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 함 (대법원 2018다 284226)

 

 

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