상가 임대차 소액임차인의 보증금 최우선변제 지역별 금액

상가 건물 임대차 보증금의 경매 또는 공매시 후순위권리자 등에 대한 우선변제권은 건물의 인도, 사업자등록 신청의 대항력 요건과 임대차계약서에 확정일자를 받아야 인정됩니다. 다만, 지역별로 보증금 중 일정액에 대해선 대항력 요건을 갖춘 경우 최우선변제권이 인정됩니다. 

 

상가임대차 보증금 우선변제권

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상가 임대차 대항력

상가임대차보호법의 적용을 받는 상가건물은 임차관계에 대하여 등기를 하지 않더라도 임차인이 임대인으로부터 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하였다면 그 다음 날부터 제3자에게 상가 임대차관계를 주장할 수 있는 대항력이 발생합니다. 

 

• 상가건물의 인도
• 사업자등록 신청

 

상가 보증금의 우선변제권 

 

임차한 상가건물이 경매 또는 공매로 넘어갔을때 그 환가대금에서 보증금을 변제받으려면 임차인에게 우선변제권의 순위가 있어야 합니다. 우선변제권은 대항력 요건만 갖춘다고 생기진 않으며, 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받아야만 인정이 됩니다. 

 

즉, 상가건물의 임차인이 건물의 인도 + 사업자등록 신청을 통해 대항력 요건을 갖추고, 관할 세무서에 임대차계약서의 확정일자를 받아 두면 경매 또는 공매 시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다. 

 

상가임대차보호법 제5조(보증금의 회수) ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

보증금 중 일부의 최우선변제권

 

상가건물에 대한 경매신청 등기 전에 임차인이 대항력 요건(상가건물의 인도 + 사업자등록 신청)을 갖추고 있으면 상가 보증금 중 일부에 대해선 다른 담보물권자보다 최우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 이를 소액임차인의 최우선변제권이라고 하는데요. 

 

소액임차인의 최우선변제권이라는 명칭대로 보증금 일부를 최우선 변제를 받으려면 임차인의 보증금이 법에서 정한 기준 이내(소액임차인)에 해당해야 합니다. 소액임차인의 범위는 지역별로 다음과 같이 구분되어 있습니다.

 

지역	임차인 보증금 범위	최우선변제 보증금
서울	6,500 만원	2,200 만원
과밀억제권역 (수도권정비계획법)	5,500 만원	1,900 만원
광역시(과밀억제권역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	3,800 만원	1,300 만원
그 밖의 지역	3,000 만원	1,000 만원

※ 임차인의 보증금 범위는 보증금과 차임이 있는 경우 이를 환산한 금액의 합계 기준

 

 

임차인의 최우선변제 보증금액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 인정됩니다. 

 

또한, 하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이고, 각 최우선변제 보증금의 합산액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 임차인별 최우선변제 보증금액 비율로 분할하여 정합니다.

 

 

상가 임대차 보호법 적용 요건 보증금 기준

상가 임대차 보호법 적용 요건 보증금 기준

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